Eerst een bouwtechnische keuring, dan bieden
Laat u niet onder druk zetten om te beslissen vóór u de woning technisch kent
Een woning kan er verzorgd uitzien en toch ernstige gebreken of hoge renovatiekosten verbergen. Laat ze daarom bij voorkeur onderzoeken vóór u een bindend bod uitbrengt.
Bij de aankoop van een woning moet het vaak snel gaan. Kandidaat-kopers horen geregeld dat er nog andere geïnteresseerden zijn, dat er al een hoger bod ligt of dat ze onmiddellijk moeten beslissen.
Soms wordt ook gezegd dat de expert van de bank de woning al heeft bekeken en dat alles in orde is. Toch is een bankschatting geen bouwtechnische keuring.
Er zijn nog andere gegadigden
Een makelaar kan u melden dat er veel belangstelling is voor de woning. Dat kan correct zijn, maar het mag geen reden worden om zonder voldoende informatie een overhaaste beslissing te nemen.
U koopt niet alleen de zichtbare woning.
U koopt ook:
-
de toestand van het dak;
-
de vocht- en schimmelrisico’s;
-
de staat van gevels en ramen;
-
eventuele scheuren en vervormingen;
-
de verwarmings- en ventilatie-installaties;
-
de rioleringen en afvoerleidingen;
-
de noodzakelijke renovatiewerken;
-
de toekomstige kosten.
Bepaal vooraf:
-
uw maximale aankoopprijs;
-
uw beschikbare renovatiebudget;
-
welke financiële reserve u wil behouden;
-
bij welk bedrag u afhaakt.
Er is al een hoger bod
De verkoper kijkt niet noodzakelijk alleen naar het bedrag.
Ook andere elementen kunnen een rol spelen:
-
zekerheid over de financiering;
-
snelheid van de akte;
-
gewenste datum van ingebruikname;
-
eventuele opschortende voorwaarden;
-
duidelijkheid en betrouwbaarheid van de kandidaat-koper.
Schrap daarom niet zomaar al uw bescherming om aantrekkelijker te lijken voor de verkoper.
Laat de tijdsdruk van de verkoper niet uw risico worden. Een bod zonder technische zekerheid kan achteraf veel duurder uitvallen dan verwacht.
U kent meestal niet:
-
welk bedrag werkelijk werd geboden;
-
welke voorwaarden aan het andere bod verbonden zijn;
-
of dat bod al door de verkoper werd aanvaard;
-
of de andere kandidaat zijn financiering rond krijgt;
-
of de verkoper vooral naar het hoogste bedrag kijkt.
-
Een schatting voor de bank is geen bouwtechnische keuring.
De expert van de bank beoordeelt vooral of de woning voldoende waarde heeft als waarborg voor de lening. Dat betekent niet dat de woning technisch grondig werd onderzocht.
Wordt doorgaans niet onderzocht door de bankexpert
-
vocht en schimmel;
-
waterinfiltraties;
-
rioleringsproblemen;
-
scheuren en mogelijke stabiliteitsrisico’s;
-
de toestand van daken en dakdetails;
-
ventilatieproblemen;
-
de werking en efficiëntie van de verwarming;
-
de noodzakelijke renovatiewerken;
-
de reële kosten om de woning in orde te brengen.
-
Een bod is niet altijd vrijblijvend.
Wanneer het bod voldoende duidelijk is en de verkoper het aanvaardt, kan er al een bindende overeenkomst ontstaan. Wie daarna van de aankoop afziet, riskeert een contractuele schadevergoeding.
Bij een woning van € 400.000 kan een vergoeding van 10% oplopen tot € 40.000
Worden er tijdens de keuring ernstige gebreken vastgesteld, dan kan dit aanleiding geven tot een vermindering van de aankoopprijs. Zo koopt u met kennis van zaken, in plaats van achteraf voor verrassingen te staan.
Ook een negatief technisch verslag geeft u niet automatisch het recht om kosteloos af te zien van de aankoop.
Daarom moet een bouwtechnische keuring bij voorkeur vóór het bod worden uitgevoerd.
Vraag eerst aan de verkoper of makelaar een korte termijn om de woning technisch te laten beoordelen.
U kan bijvoorbeeld antwoorden:
Ik ben ernstig geïnteresseerd en kan snel beslissen, maar ik wil de woning eerst bouwtechnisch laten beoordelen voordat ik een definitief bod uitbreng.
Is een voorafgaande keuring echt niet mogelijk, bespreek dan met uw eigen notaris of een duidelijke opschortende voorwaarde in het bod kan worden opgenomen.
De formulering daarvan moet juridisch correct en voldoende objectief zijn. Laat ze daarom opstellen of controleren door uw notaris.
Neem niet zomaar een standaardclausule van het internet over.
Weigert de verkoper iedere technische keuring vóór het bod, dan bewijst dat op zichzelf niet dat er gebreken zijn.
Het is wel een reden om extra voorzichtig te zijn.
Veel kandidaat-kopers delen alleen mee hoeveel zij willen bieden. Ze denken daarbij niet aan de geldigheidsduur van het bod, de financiering of een voorafgaande bouwtechnische keuring.
Vraag daarom vóór u een bod uitbrengt aan uw eigen notaris hoe u zich kan beschermen. De notaris kan aangeven welke voorwaarden u samen met het bedrag moet vermelden.
-
een beperkte geldigheidsduur;
-
een opschortende voorwaarde voor financiering;
-
een opschortende voorwaarde voor een bouwtechnische keuring;
-
de documenten die nog moeten worden ontvangen;
-
een duidelijke omschrijving van de woning en inbegrepen goederen.
Geef dus niet alleen een bedrag door zonder te weten welke gevolgen daaraan verbonden kunnen zijn.
-
Laat vóór het bieden aan uw notaris weten dat u de aankoop afhankelijk wil maken van een bouwtechnische keuring.
Denk bijvoorbeeld aan:
-
Geen ernstige constructieve gebreken
Geen belangrijke problemen aan funderingen, draagmuren, vloeren, dakconstructie of stabiliteit. -
Geen ernstige vocht- of schimmelproblemen
Geen actieve waterinfiltratie, uitgebreide vochtproblemen, schimmelvorming of bouwfysische gebreken die het normale gebruik of de gezondheid kunnen beïnvloeden. -
Geen ernstige gebreken aan dak, riolering of technieken
Geen noodzakelijke grote herstellingen aan daken, afvoerleidingen, verwarming, elektriciteit, sanitair of ventilatie. -
Een maximale herstelkostDe geraamde kosten van de technisch noodzakelijke herstel- en saneringswerken mogen samen niet hoger zijn dan een vooraf bepaald bedrag, bijvoorbeeld € 20.000 of € 30.000 inclusief btw.
Bijkomend onderzoek moet
mogelijk blijven
-
Wanneer tijdens de keuring een ernstig vermoeden ontstaat dat niet zonder bijkomend onderzoek kan worden bevestigd, moet daarover eerst duidelijkheid komen vóór de aankoop definitief wordt.
-
Een korte maar haalbare termijn
De keuring moet bijvoorbeeld binnen vijf of zeven werkdagen na de aanvaarding van het bod kunnen plaatsvinden. -
Een schriftelijk verslag
De vaststellingen, ernst van de gebreken en indicatieve herstelkosten worden schriftelijk vastgelegd door een onafhankelijke deskundige. -
Geen schadevergoeding wanneer de voorwaarde niet vervuld is
Wanneer de afgesproken criteria worden overschreden, komt de verkoop niet tot stand zonder verbrekingsvergoeding voor de koper
Laat de exacte formulering altijd vooraf door uw notaris opstellen of controleren.
Een opschortende voorwaarde moet duidelijk bepalen welke gebreken meetellen, welke kostenraming wordt gebruikt, binnen welke termijn de keuring gebeurt en wat er gebeurt wanneer de voorwaarde niet vervuld is. Een bod kan bindend zijn zodra het goed en de prijs voldoende bepaald zijn en de verkoper het aanvaardt.-
Vraag vóór uw bod zoveel mogelijk informatie op, zoals:
-
EPC;
-
elektrische keuring;
-
asbestattest;
-
bodemattest;
-
stedenbouwkundige inlichtingen;
-
plannen en vergunningen;
-
informatie over overstromingsrisico;
-
facturen van renovatiewerken;
-
onderhoudsgegevens van de verwarmingsinstallatie..
Bij een appartement vraagt u daarnaast onder meer:
-
de verslagen van de laatste algemene vergaderingen;
-
informatie over het reservefonds;
-
geplande werken aan dak, gevels, liften of technieken;
-
lopende geschillen;
-
achterstallige bijdragen;
-
de recentste afrekeningen van de VME.
Tijdsdruk is geen goede reden om belangrijke informatie over te slaan
-